ŞAHISLARIN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA VERGİSİ MÜKELLEFİYE
Aşağıda örneği bulunan yazı Sayın İ. Halil Bağdınlı 'nın 04 Kasım 2015 tarihinde linki bulunan internet sayfasından alınmıştır.
Sayın Halil Bağdanlı'ya bu konudaki soruları tümüyle cevaplayan değerli yazısı için teşekkür ederiz. Saygılarımızla
Yazının bulunduğu link: http://www.kpmgvergi.com/Blog/Pages/FullBlog.aspx?article=507
Bir gerçek kişinin sahip olduğu gayrimenkulün satışı ile şirketlerin gayrimenkul satışı farklı vergilendirmeye tabidir. Şahıslar için, Maliye’nin yaygın anlayışı uyarınca; aynı yıl içinde iki veya daha fazla gayrimenkul satışı yapılması durumunda, şahsın ticari kazanç elde ettiği kabul edilerek, ağır yaptırımlar uygulanabilmektedir.
Kısmen doğru kabul edilebilecek bu anlayışı netliğe kavuşturmak için öncelikle, hangi tür gayrimenkul satışların ticari kazanç, hangilerinin değer artış kazancı, hangilerinin de vergilendirilmeyecek kazanç olduğunu belirlemek gerekecektir.
Maliye, yaptığı açıklamalarda Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsurun “faaliyetteki devamlılık olduğunu” belirtmektedir.
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada, devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde, birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenmektedir.
Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ayrıca “satışın hangi amaçla yapıldığının da” tespit edilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı’’dır. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilmektedir.
Eğer satış iki adetten az ise veya kazanç amacı güdülmüyor ise, şahısların sahip olduğu gayrimenkullerin, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilenecektir.
Bu durumda da elde edilen kazanç 2015 yılı için 10.600 TL’yi aşıyorsa; elde edilen gelir, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının birinci gününden yirmibeşinci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenecektir.
Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir. Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (bir başka ifadeyle %2) oranında tahsil edilmektedir.
Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç vergilendirilmeyecektir.
Ayrıca şahıslarca miras, bağış gibi herhangi bir bedel ödemeksizin gayrimenkul sahibi olunmuş ise, bu tür gayrimenkullerin satışında da hiçbir suretle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmayacaktır. Bu durumda, ister 5 yıl elde tutulsun istenirse bedelsiz iktisap tarihinden hemen sonra satılsın elde edilen kazanç vergi dışında kalacaktır.